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本文的主要观点:1 .杭州调控政策有效，二手房市场成交量同比下降40%。
2.杭州最新二手房价格表出炉，部分“天价”后面是零月成交。
3.亚运会前，杭州的二手房撑不住了。当地楼市前景如何？
4.二手房量价齐跌，新增利润有限。“炒房第二城”也冷了。
5.亚运会前，杭州的二手房撑不住了。为什么会这样？
杭州调控政策得力，二手房市场成交量同比下降40%。随着8月5日杭州楼市新政的出台，之前暂停的杭州新房供应开启。据记者不完全统计，新政出台后一周内，共有40个项目获得51张预售证，11561套房源出炉，创下今年以来的单周新高。在户籍的双重挂钩下，新的摇号中签率得到了遏制。
新房摇号中签率提高了。
记者观察发现，上述发布的11561套房源中，不乏亚运村“三兄弟”华润奥林匹克城、绿城桂冠东方等热点盘，双双入市，房源供应量达到2787套，促使亚运村成为此次供应潮的“主战场”。此外，杭州一号院、万科陈谦、冯丹四季、麦德龙万科天空城等。被推供应近6000套房源，占本轮总供应量的50%以上。
在杭州各购房群体中，无房家庭的中标概率明显上升，成为焦点话题。“这波摇号大概率是无房家庭的狂欢。”一位买家说，“社保缴纳年限越长，中奖概率越大。无房家庭的社保年限组合最符合新政的倾斜要求。好的物业需要按照社保缴纳年限长短排序。”
根据杭州的购房新政，落户不满5年需要连续缴纳2年社保，非本地户口需要连续缴纳4年社保才能在限购范围内购买1套。同时，摇号规则与社保挂钩。当有购房意向的登记户数与公开销售房源数之比≥10:1时，进入社保年限排名。
在户籍的双重挂钩下，新的摇号中签率得到了遏制。据鸡舍选房不完全统计，截至8月23日，已公示的30个新开热点板块中，有5个楼盘引发社保排名。其中，西尚丽庭是杭州首个引发社保排名的项目。实际入围的322户中，有259户入围15年零8个月，另外63户只少交了一个月的社保，并列入围。记者看到，目前公示的所有新房中签率都高于10%。其中西湖区书香银翠成功率高达76.5%，人才和无房购房者成功率100%。
此前，即使在1月27日“中签率低于10%的房屋5年限售”政策出台后，仍有多个楼盘出现万人摇号的盛况。据不完全统计，上半年杭州约有57个楼盘，21759套房源，中签率最低仅为1.58%。
价格倒挂激发购房热情。
记者在多家购房现场看到，购房门槛的确斩断了不少购房者的资格，但杭州新楼热情不减。一是因为二手房价格倒挂，很多人买的时候都有很强的赚的心理预期。一些购房群体甚至发布了“优质房票，15年社保，无房无单身，需要房票的各方合作摇号，利润分成”等诸多信息。
在这一轮开盘供应中，杭州一院是二手房价格倒挂的典型案例。根据其销售宣传计划，该项目可销售房源82套，均价48100元/平方米，其中6套已被A类人才提前锁定。目前杭州一院在售二手房29套，挂牌价在11万元/平方米以上，每平方米差价约6万元。
“现在二手房价格这么高，有资格摇号的，无论如何都要试一试。”一位在1号院成功登记的准买家向记者坦言，如果杭州二手房价格不控制，即使新政能隔断一部分新落户人群购房，仍会有大量抱着投机心态的购房者涌入，推高杭州的楼价。
不少购房者表示，短期内杭州楼市降温难度很大。杭州下一步是否会出台二手房交易指导价，以及北京、深圳等地的学区房改革，值得关注。
二手房出现降温迹象。
在新房市场持续火热的同时，杭州二手房市场却在降温，成交量已经连续4个月下降。7月，杭州(除富阳、临安外)二手房共成交6326套，环比下降22.3%，同比下降40.3%，创下近两年单月成交新低。与此同时，营业额一直在下降。7月全市成交仅197亿元，环比6月下降23.5%，成交单价也有所回调。周成交数据显示，新政下，8月第一周(8月2日-8日)杭州二手房成交量环比下跌19%，同比跌幅扩大至54%。
据某中介介绍，目前买家多处于观望状态，房东心态也有所调整，主动降价的房源逐渐增多。
中原地产首席分析师张大伟告诉记者，杭城一二手房价格仍然明显倒挂，大部分项目仍然供不应求。但之前限制摇号人数的政策开始生效，尤其是对“新杭州人”而言。
“最近二手房信贷政策严格，很多人通过交易二手房获得购买新房的资格和资金更加困难，也摊薄了市场需求。总体来看，杭州作为全国为数不多的仍有新房和新动向的城市，依然供应紧张。但随着供应量的增加和调控的收紧，市场逐渐趋于稳定。”张大伟指出。
(原题为《杭州调控政策有效，新房摇号中签率提高》)
杭州二手房最新房源发布。一些“天价”的背后是零月成交:杭州奥体中心挂牌价10万元/平方米，江河汇挂牌价10万元/平方米，未来科技城挂牌价6万元/平方米...当前楼市，热点板块二手房挂牌价高的现象突出。那么，在这些高昂的挂牌价背后，支撑着怎样的交易量呢？
记者钱做了一些统计。单价在6万元/平方米以上的高价住宅区成交并不活跃，且与3、4月份相比，这些住宅区在4月份成交量有明显下滑。无论从3月还是4月的成交数据来看，成交量大的小区在价格上都有优势，一些“低洼”的板块成交非常活跃。
注:1。以上数据均来自钱江晚报房宝宝和透明卖房网；第二，在不同的交易时期，物业类型的差异(别墅、联排别墅、公寓等。)，精装与否，户型、楼层、建筑位置都会引起价格变化；第三，部分房源为了降低税费，会稍微降低交易单价；为了增加银行贷款，部分二手房可能单价也会略高。具体房源信息建议去现场看看。
6万元/平方米以上二手房成交量不高，4月份高价住宅成交量低于3月份。
记者分别统计了3月和4月杭州各热门板块成交量较大的二手房小区的成交、均价和当前挂牌价格。可以发现，从4月份的成交数据来看，单价在6万元/平方米以上的小区成交并不活跃。
二手房均价基本在10万元/m2左右，如奥体中心、南星桥、江河汇等。4月份住宅区二手房成交量仅为个位数。目前龙湖河对岸挂牌均价80138元/㎡，4月份成交7套；杭州一院挂牌均价117968元/平方米，4月份成交2套；信达滨江产品挂牌均价118738元/㎡，仅3、4月成交一套；同为南星桥板块的望江府，挂牌均价106571元/㎡，3月和4月分别只成交一套。还有江和汇板块，挂牌价8-11万元/㎡。4月份热门交易小区成交量只有一两套。
在均价6-10万元/平方米的板块，如申花、未来科技城、桥西等，4月份小区成交量基本只有5套左右。云景社、融创颐和园、杭州金茂公馆为首创。二手房均价9万元/平方米。4月二手房成交量仅为3套、0套、2套。桥西洋河张晨、码头碧玺、绿城运河陈语安挂牌均价约8万元/平方米，4月签约套数分别为2套、2套、1套。
3月份杭州市区(不含临安)二手房交易量共计11534套，4月份交易量降至10029套。这些单价在6万元/平方米以上的住宅，成交量下降明显。
杭州一院和奥体院一样，3月份签约9套，4月份只有2套；钱江世纪城的融创时代奥城，3月份卖了13套，4月份才卖了5套；龙虎铺3月份卖了9套，4月份才卖了4套。
二手房经纪人表示，高价住宅区成交量下降的关键因素是住宅区价格过高，愿意为此买单的买家减少，4月二手房市场整体热度不如3月，使得这些住宅区成交量萎缩更为明显。
cfp供图
4月顶级学区房签约也有所萎缩，低价板块二手房成交依然火爆。
除了部分高价二手房板块，4月成交量明显萎缩，同样的高价顶级学区房，4月签约量也出现萎缩。
如薛军小学自己岗校区学区姚江文鼎花园，挂牌均价111155元/平方米，3月签约10套，4月仅签约1套；文杰小学学区挂牌均价108153元/㎡，3月成交3套，4月成交0套；星洲小学的学区房星洲花园，3月份卖了5套，4月份只卖了1套。
学区房代理认为，顶级名校的学区房成交量下降有两个原因。第一，学区房置业高峰期已过，成交量自然会下降。另外，这些顶级名校的学区房价格已经很高，很多家长把目光投向了第二梯队价格相对较低的学区房。
cfp供图
虽然高价二手房小区成交量有所萎缩，但部分刚需板块、价格相对较低的小区成交量依然火爆。
比如去年以来成交活跃的闲置林板块，虽然很多小区的合同均价接近3万元/平方米，比去年同期上涨了20%左右，但成交量依然很大。像闲林景观，4月签约均价27510元/㎡，4月成交23套；珠海韵4月签约均价28130元/㎡，成交12套；桃源小镇4月均价29590元/㎡，共签约25套。
同样成交火爆的三墩板块，如都市阳光嘉园，3月签约均价30040元/平方米，4月签约均价30640元/平方米，3月成交32套，4月成交24套，一直处于高位。
除了这些板块本身的成交火爆之外，受板块内高价住宅区的影响，一些价格相对较低的住宅区的成交量出现了大幅增长。比如江村板块，融创滨江城、万科西路的挂牌价都达到了9万元/平方米，4月份的成交量只有三四套。4月份，绿城的西溪城花园和万科的西溪蝴蝶花园，挂牌价7万元/平方米，成交量较高，分别为10套和6套。
还有城东的钱桥板块。融创九丈台均价66121元/平方米，万科公园大道均价48371元/平方米。价格相对较低的滨江金色黎明，在板块中成交量最高。金色黎明4月成交35套，签约均价40850元/㎡。
亚运会前，杭州的二手房撑不住了。当地楼市前景如何？购房需求只是暂时被抑制。随着政策的转暖，市场信心会逐渐恢复，但不要盲目乐观。毕竟房地产行业真正实现良性循环还有很长的路要走。二手房均价在4万元以上的城市，最高价为厦门49665元/平方米，广州46145元/平方米，杭州42355元/平方米。二手房均价在3万元以上的城市，三亚38857元/平方米，南京33797元/平方米。
从市场环境来说，二手楼市太难了。在房贷利率走高和放贷周期变长的双重压力下，6-8月广州楼市趋于降温。自此，第二轮土拍惨淡收场，市场信心大降。在资金压力下，开发商拼命“滚进来”，新房供应不仅量大，而且纷纷降价。二手房自然更难有成交，价格也会难以承受。可以说，二手楼市是被没有参考价的新房市场“内卷化”杀死的。
房子还没跌入白菜价，房地产公司的股票已经跌入白菜价。就连万科、金地这样的地产公司的股票都跌入了破净股。由于高杠杆操作、大量囤积土地、销售回款受阻，很多房企已经出现债务危机。对于那些尚未经历债务危机的房企来说，资金链也很紧张，时刻处于雷爆的边缘。对于普通人来说，房子可以买，房企的股票尽量少碰。房地产企业的股票一旦下跌，投资者就会血本无归。
这个窗口期大概率在年中左右。但是真的要强调一点:独立市场不代表房价暴涨，只是相对于其他城市而言。疫情带来的经济不景气，会让你在审视自己和身边的人时深有感触。2022年必须做的一件事是重新审视个人杠杆。而房价与杠杆密切相关。银行手头资金太多，却很难委托给房企。至于个人愿不愿意接这盆水，完全看个人对未来的信心。
二手房量价齐跌，新增利润有限。杭州楼市五年只涨不跌的神话终于破灭了。
旺盛的杭州二手楼市已经进入量价齐跌的通道。预计8月份的成交量会比4个月前减少一半。许多大户型业主已经开始降价百万出货，一些热门住宅区的房价下降了30%。
2015年触底后，杭州楼市从2016年开始度过了5年的“慢牛期”，杭州的牛市周期远超北上广深。
根据安居客的数据，杭州的平均房价从2016年1月的17271元/平方米涨到了今年8月的31667元/平方米。中国房价网数据显示，杭州住宅平均单价已从2017年初的2万，达到近3.8万元/平方米。得益于城市规划的概念，一些热点地区的涨幅更是惊人。
疯狂的哄抢，巨额的卖地，一手房和二手房的严重倒挂，导致了满城“造新”和暴利的风潮。曾经的网络名人电商之城，已经和深圳一样被贴上了“炒房之城”的标签。
“8.5调控新政”出台后，“万人摇”消失，二手房价格下行，杭州楼市正在回归正轨。
二手房“逃离”时间提前到来。
“很多杭州人认为，亚运会是楼市‘逃顶’的最后机会。没想到这一刻会提前到来。”去年在杭州“装修”了一套房子的新杭州人牛伟告诉第一财经。
“楼市8·5新政”出台后，杭州约30%的房票被弃用，随后2万多套新房集中入市，使得膨胀的二手房市场雪上加霜。终于有业主忍不住开始降价了。
新政颁布第一天，杭州就有多达711套二手房降价，是房价涨幅的4倍多。降价卖不出去，已经成为杭州二手楼市的常态。
在杭州最有价值、最受欢迎的板块钱江新城，近一个月来不少豪宅开始降价。
“我有一套房子，总价3150万。上周业主降价100万；还有一套1550万的房子，调控出台5天就降了50万。这几套房子最近一个月才看到个位数，基本没有成交意向。”杭州钱江新城一家中介门店的经纪人告诉第一财经。
热门板块钱江世纪城有亚运概念加持，红盘不断上涨，但二手房也进入下行通道。“有一套900多万的房子，业主一直纠结要不要降价，反复操作降10万加5万。但是新政后突然降了20万。最近一个月，我们看了很多0的房子，也会给业主打电话降价。”钱江世纪城板块的一位中介表示。
从杭州二手房过去的成交历史来看，月成交量达到1.2万套，是历史较高水平，而6000套的成交量较低。这样的大起大落，不到半年就在杭州市场上演了。
今年3月，由于大量购房者在1-2月的一轮楼市改造中失败，杭州二手房市场迎来一波高潮，当月成交超11500套，4月成交10029套，但此后一直下滑。
5月杭州二手房成交量跌破万套至9013套；6月份仅成交8000多套；7月实现四连跌，仅6314套。8月的前三周，跌势加剧。预计全月大概率跌破6000套，同比也下降了40%左右。
4-8月，杭州二手房市场成交量“腰斩”。上个月成交量跌破6000套还是三年前。
一开始大部分业主都不愿意卖，市场上降价的房子很少。到7月份，由于对调控政策的预判，杭州各区域降价小区数量已经超过涨价小区，降价趋势非常明显。
中国房价网数据显示，今年7月，杭州只有4个区的平均单价逐月上涨，其他9个区全部下跌，最高环比跌幅接近7%。
据杭州当地媒体报道，跌幅最大的是滨江区缤纷西苑，跌幅达30.71%。杭州主城区大户型二手房降价百万并非个例。杭州城西的文鼎花园、拱墅的合景天峦都有降价百万以上的二手房。
“房子是近几年杭城最热的话题，但人们肯定不认为房价能一直涨下去。从以往的经验来看，许多城市在举办大型运动会后，房价都会下跌。”牛伟说。
在一些市民看来，过去几年一些热点的增加尤其惊人。钱江新城，5年前单价4万元左右，现在挂牌价普遍超过10万元/平方米；借着亚运东风的钱江世纪城，2016年定价2到3万，现在二手挂牌价已经到了8到9万；未来科技城从2.5万元涨到6万元；临安不限购，5年来从均价7000元/平方米涨到现在的均价2万元，房价翻了3倍。
“希望杭州房价降下来。现在很多板块的二手房价格都是虚高的，根本不合理。这一次楼市调控新政终于不玩虚拟游戏了，真的把杭州楼市的火降了。”在国企工作了十几年的杨曼在杭买了两套房，手里没有房票。她认为膨胀的二手房价格对打算置换的市民不利。
红市“创新”的信念动摇了。
杭州楼市有一个热词——红色板块。
如果地段好，质量好，或者开发商的品牌响，可以称之为“红盘”。在杭州买房，要学会区分红盘、伪红盘、粉盘、鸡肋盘。红色代表热度，即新项目参与人数是否远超预期。如果几万人报名登记，这个楼盘就稳稳地在红盘范畴之内。
杭州首个“万人摇”红盘，良渚一片繁华。当时刚实行冻结资本，浩浩荡荡的摇号大军充斥着杭州各大银行。后来杭州人习惯了这种现象。
红盘的背后，往往是盘内一套二手房的严重倒挂。有多严重？很多杭州人认为，只要买了新的红房子，他们的账面财富就能增加几百万甚至上千万。比起打工挣钱，这才是真正的“躺赢”。还有很多外地人为了赚取楼市新红利，把户口迁到杭州。
如核心板块钱江新城，一套二手房最高差价已达6万元/平方米，新房限价7万元/平方米，部分板块二手房单价高达12万至3万元。对于购房者来说，“买一套赚一套”的心理预期强烈。
所以，虽然北京、广州、深圳、苏州、南京都出现了楼市周期性波动，但从2018年4月开始实施购房摇号的杭州，楼市却经久不衰。
但不到5%甚至不到1%的中签率，也让很多急于买房的买家流向了二手房市场。板块内的二手房因为买新房难而不断涨价，二手房房价上涨导致新房更受欢迎，速度更快。
如今二手房市场量价齐跌，红盘倒挂神话也随之破灭。
“8·5新政”后，市场预期较高的“亚运村三兄弟”一次性集中入市4300多套房源。按照杭州奥体板块二手倒挂差价，无论你摇到哪一套，都能“赚”到3500万。于是，红场“褪色”，最终报名情况略显冷淡。已完成登记的绿城桂冠东首批房源整体中签率高达15.2%，未触发限售或社保。
“有幸摇到绿城亚运村第一批大房，最后还是放弃了。”在一个杭州本地买家群里，网友“萧艾”告诉第一财经。
萧艾说，亚运村的大户型房子很好，但他的预算不够。摇号后，他一度想找亲朋好友合作买房，结果被拒绝了。“以前很难想象，现在大家都害怕在高位接管市场。第一，他不太看好高度虚增的二手房的后市。第二，杭州的贷款利率也很高，超过6.2%。”
杭州人可以参考的一个城市是深圳。一年多前，深圳也出现过二手倒挂、“万人摇”的严重现象。严厉调控后，深圳二手楼市迅速被冻结。
“最近有消息说，杭州可能也会学习深圳，出台二手房指导价，这是对抗虚高房价的一大杀手锏。”萧艾说。
今年3月，杭州开始控制二手房房价，要求中介机构不得接受和发布挂牌价格明显高于合理成交价的房屋信息。所有二手房在上市前，都必须经过官方二手房备案系统的审核。这被称为二手房价格控制的“杭州模式”，比深圳模式温和一点，但更严格的控制是否已经在路上还不好说。
麦迪第一城
五年前，杭州作为网络名人的电商城市，被很多青年才俊视为友好的安家之地，新兴科技企业众多，房价比一线城市低。
现在杭州经过疯狂抢地、卖地、区划调整等一系列“精准”操作，维持了一个周期很长的慢牛行情。杭州短期内很难撕下“炒房之城”的标签，因为楼市一次又一次的“万人摇”，“炒房”上千万元的暴利，以及火爆的拍卖。
从2017年开始，杭州开始引领新一线城市的抢人潮，不断放宽落户条件。到2019年，只要求大专及以上人才到杭州工作落户。
到2020年，杭州常住人口将达到1194万，比2010年增加324万。这三百多万人，大部分是2017年以后来到杭州的。
从2011年到2014年，杭州每年新增常住人口只有3.76万、6.4万、4.2万、4.8万、12.6万。
据杭州市发改委统计，最近5年，杭州每年新增55万人！人口的突然涌入造成了楼市的短期供不应求，杭州二手房房价飙升也符合人口增长周期。
在吸入人口的同时，杭州开始大量卖地。2018年，杭州卖地2440亿，超过广州、广州、深圳；2019年卖地金额2840亿元，全国第一；2020年卖地收入2500亿，仅上海一地，就是深圳的5倍；今年上半年卖地收入超过2000亿，重回全国第一。
随着大规模的土地出让，杭州调整区划，扩大城市面积，钱江新城、钱江世纪城、未来科技城、钱塘新区、奥体中心、西部科技走廊、杭州云城等各个板块崛起。一方面，基础建设水平大幅提升，城市布局趋于合理；另一方面，许多热点地区的价格被炒高了。
今年5月，杭州首次集中供地，创下了全国第一金的纪录。44块土地达到最高价，多个板块创下楼面地价新高，但这可能是杭州土地拍卖最后的疯狂。
杭州地价那么高，本地房企受不了。宋股份宁愿损失5000万保证金也要退地。本土地产公司大佬滨江公开向投资者抱怨，拿地利润率只有1%-2%，一些外地地产公司估计亏损10%以上。
曾经房价相对友好的杭州，变成了一个到处炒作楼市概念的城市。甚至去年蚂蚁集团准备A、h股上市，都成为未来科技城楼市炒作的理由。结果蚂蚁上市中断，杭州楼市终于到了拐点。
最新消息是，杭州重新发布了第二批宅基地集中出让公告，未来土地拍卖不会有超过15%的溢价。
亚运会前，杭州的二手房撑不住了。为什么会这样？亚运会还没开始，杭州的二手房却卖不动了。2022年前三个月，杭州二手房成交总量比去年同期少2/3，创历史新低。这说明杭州的房子越来越难卖了。虽然房价看起来很高，但是成交量很低。很多购房者处于观望状态，很多专家认为杭州二手房已经掉下悬崖，离春天越来越远。
居住无投机成为常态，越来越多的购房者变得理性。在过去，许多人能够通过炒房获得巨额利润，因此许多人争相排队买房，掀起了一波又一波的购房热潮。但是，随着房地产市场的饱和，现在很多市民都拥有几套房子，政府禁止炒房，所以现在房价保持在一个稳定的区间。当房价停止上涨，没有套利的时候，买房的人就会逐渐减少。
经济不景气让楼市降温，尤其是因为疫情，很多市民被迫失业，根本没有足够的钱买这些房子。现在楼市成交量大幅下降，而且不仅仅是杭州有这种情况，重庆成都也有。二手房市场撑不住了，很多中介都说如果房价不打折，根本卖不出去。这也提醒我们，投资房子一定要谨慎。那时候我们不仅赚不到钱，反而会被困在自己身上。
现在着急的不再是购房者，而是这些房东的房价在未来仍然会呈下降趋势。不同地段的房价差别很大。现在很多人已经不买二线城市以下的房子了。如果他们是刚需，什么时候开始都不晚，但重要的是要注意房子的地段配套和商业条件，让他们住得更舒服。如果他们是投资买房，一定要注意好地段，不要贪图便宜。
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